Das Barzahlungsverbot nach dem GwG

Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II, welches seit dem 28.12.2022 in Kraft ist, wurden auch ein Barzahlungsverbot für Immobilienverkäufe und -tauschgeschäfte in § 16a GwG sowie erweiterte Prüfpflichten bei Immobiliengeschäften – auch in Bezug auf das Transparenzregister (§§ 19a, 19b GwG) – eingeführt.

Abs. 1 des § 16a GwG sieht vor, dass bei Rechtsgeschäften, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, eine geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerte, Gold, Platin oder Edelstein bewirkt werden kann. Dasselbe gilt für den Erwerb von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört. Für Rechtsanwälte wird das Verbot insbesondere dann relevant, wenn sie notarielle Kaufvertragsentwürfe für ihre Mandanten überprüfen.

Das Verbot gilt für Rechtsgeschäfte, die auf den Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind, jedoch nicht für sonstige auf den Erwerb von Immobilien gerichtete Rechtsgeschäfte, insbesondere Überlassungsverträge. Entscheidend ist dabei nicht die Bezeichnung, sondern der inhaltliche Schwerpunkt des Vertrags. Gemäß § 1 Abs. 7a GwG sind unter Immobilien Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Miteigentumsanteile an Grundstücken, die im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes aufgeführt sind, zu verstehen. Im Hinblick auf das Barzahlungsverbot bezüglich des Erwerbs von Anteilen an Gesellschaften, zu deren Vermögen unmittelbar oder mittelbar eine inländische Immobilie gehört, ist zu beachten, dass das Verbot unabhängig von etwaigen Schwellenwerten, etwa bezogen auf die Anzahl der erworbenen Kapitalanteile, gilt. Die Vorschrift stellt eine spezialgesetzliche Regelung zu den §§ 362 Abs. 1, 364 BGB dar. Nach dem BGB ist eine Geldschuld grundsätzlich in bar zu erfüllen; das Schuldverhältnis erlischt, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger bewirkt wird. Nach § 16a Abs. 1 S. 1 GwG tritt diese Erfüllungswirkung nicht ein, wenn der Käufer einer Immobilie dem Verkäufer die geschuldete Summe mittels Bargeldes, Kryptowerten oder der in § 16a Abs. 1 GwG genannten Rohstoffe zukommen lässt.

Gemäß § 59 Abs. 11 GwG sind vom Barzahlungsverbot Rechtsgeschäfte, die ab dem 01.04.2023 abgeschlossen wurden, erfasst. Für die Bestimmung des Zeitpunkts ist das schuldrechtliche Geschäft entscheidend. Die Pflichten nach § 16a GwG dienen allein dem öffentlichen Interesse an einer effektiven Geldwäschebekämpfung; sie bestehen nicht aufgrund von Schutzinteressen des Verkäufers.

Die Regelung des § 19a GwG sieht vor, dass im Transparenzregister im Hinblick auf Vereinigungen auch Angaben zu Immobilien zugänglich sind. So sollen zu Vereinigungen mit Immobilieneigentum im Inland im Rahmen des Registerauszugs Daten zum zuständigen Amtsgericht, Grundbuchbezirk, zur Nummer des Grundbuchblattes und alle im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes eingetragenen Grundstücke, jeweils mit Gemarkung, Flur und Flurstück, aufgeführt werden. Ergänzt werden diese Daten um Angaben zu Art, Umfang, Beginn und Ende der rechtlichen Beziehung. Die Angaben zu Art und Umfang der rechtlichen Beziehung sollen zeigen, welche rechtliche Beziehung zwischen der Vereinigung und der Immobilie besteht, in Bezug auf Eigentum und Eigentumsanteil. Gemäß § 19b GwG soll die registerführende Stelle anhand der ihr aus den Grundbüchern übermittelten Informationen die Angaben nach § 19a GwG in Bezug auf Immobilien erfassen und diese zu Vereinigungen zuordnen.